De economische crisis heeft de discussie over de Nederlandse kantorenmarkt weer op de agenda gezet. Structurele leegstand is er natuurlijk al langer. Maar de beleggingshausse tot en met 2007 heeft ongunstige structurele ontwikkelingen in de vraag weten te camoufleren. Bij gratie van het ´goedkope´ geld zijn er de laatste jaren nog een aantal fraaie kantoren verrezen.

Inmiddels zitten we met een kater. ´Duurder geld´ reflecteert het toegenomen risicobewustzijn van beleggers en banken. Een fors lager transactievolume en dalende waarderingen in de beleggingsmarkt zijn het gevolg.

Maar ook de gebruikersmarkt heeft het – althans vanuit de optiek van de belegger – moeilijk. Veel (maar niet alle) nieuwbouw is inmiddels weliswaar verhuurd. Maar dit ging ten koste van minder aantrekkelijke oudere kantoren, die vervolgens leeg kwamen te staan. Huurders zijn voorzichtig. Ze willen eerder inkrimpen dan uitbreiden. En dan nog liefst tegen lagere huurprijzen.

Het wordt nog erger
Dat het hierbij niet alleen gaat om een tijdelijke conjuncturele dip, maar ook om een meer structurele verschuiving wordt inmiddels wel breed onderkend. De recente kantorentop onder regie van VROM is een goed voorbeeld van de gevoelde sense of urgency. Recent onderzoek, zoals het rapport van het EIB (juni 2010), zorgt voor de kwantitatieve onderbouwing.

In onze optiek zijn de meeste scenario´s nog aan de positieve kant. Enkele kanttekeningen:
De werkgelegenheidsgroei in de zogenaamde kantoorhoudende sectoren heeft de afgelopen decennia een outperforming op gemiddeld niveau gehad. Is het veilig te veronderstellen dat dit zo blijft, wanneer de overheid bijvoorbeeld structureel gaat inkrimpen?

Flexibele werkplekken zijn in opmars. Steeds meer bedrijven kiezen voor kantoorconcepten waarbij werkplekken worden gedeeld. Dit proces is nog niet afgesloten, verre van dat, en zal veel impact hebben op de behoefte aan vierkante meters.
Het aantal zzp´ers neemt nog steeds toe. Ze stellen hele andere eisen aan hun kantooromgeving, als er al niet vanuit huis gewerkt wordt.

Actie wordt bittere noodzaak
Dergelijke leegstandcijfers hebben belangrijke repercussies voor de exploitatiebegroting van het kantoorpand.In het verleden bleek enige leegstand voor de belegger een overkombaar obstakel. Het werd ingecalculeerd. Bij een sterk oplopende leegstandspercentage van 25 procent of meer zal dit echter veelal niet meer opgaan. Wanneer men bancair gefinancierd is, kan de kasstroom dermate onder druk komen te staan, dat er een acuut liquiditeitsprobleem ontstaat.

De noodzaak tot de oplossing van dit liquiditeitsprobleem is, hoe problematisch ook, wel de sleutel tot een oplossing. Er ontstaat noodzaak tot actie. Het herstellen van kasstromen is hierbij de centrale opgave. Los van geldende taxatiepraktijk lijkt duidelijk dat een gebouw dat geen (toekomstige) cashflow genereert geen economische waarde heeft. Gezien de structurele verandering in de vraag naar kantoorruimte zal herbestemming van leegstaande objecten naar andere functies steeds belangrijker worden.

Een actieve overheid kan hierin een belangrijke bijdrage leveren opbrengsten door bestemmingsplannen in lijn te brengen met de mogelijkheden van het betreffende gebied. Waarom elders greenfield-woningbouw toelaten, wanneer dit net zo goed brownfield te realiseren is en en-passant een oplossing biedt voor de leegstandlocatie? Eerste signalen vanuit landelijke en regionale overheden stemmen in deze hoopvol.

Ook lijkt het zinvol bovenregionale afspraken te maken, niet alleen over het te ontwikkelen aantal vierkante meter, maar ook over de bijhorende gebiedsmarketing. Dus niet alleen de kwantiteit, maar ook de kwaliteit. Een biotech valley in elke tweede gemeente heeft weinig onderscheidend vermogen en biedt ook geen daadwerkelijke bijdrage aan de economische structuur van een regio.

Chris Vermeulen
Directeur Zaken ABN-AMRO Zoetermeer

Reageren? chris.vermeulen@nl.abnamro.com